قوانین معاملات خرید و فروش ملکی

قوانین معاملات خرید و فروش ملکی

در صورت بی اطلاعی از قوانین خرید و فروش ملکی ممکن است دعاوی کیفری، حقوقی و ثبتی اتفاق بیافتد.

قوانین معاملات ملکی را می‌توان در گروه قراردادهایی قرار داد که از اهمیت بسیار بالایی برخوردار هستند.

در این گروه از معاملات ملکی لازم است با کسب اطلاعات کافی از قوانین معاملات ملکی اقدام به معامله نمود تا مشکلات احتمالی گریبانگیرتان نشود. دعاوی ملکی حقوقی که در صورت بی اطلاعی از قوانین خرید و فروش ملکی ممکن است اتفاق بیافتند به سه شکل دعاوی کیفری، حقوقی و ثبتی خواهند بود.

در حالت کلی معاملات املاک فرایند پیچیده ای دارند که توصیه می‌کنیم برای چنین اموری با وکلای با سابقه در این خصوص مشورت نمایید. نقض قوانین قوانین خرید و فروش ملکی و معاملاتی، کلاهبرداری در اجاره و خرید و فروش و … همگی از مشکلاتی هستند که در صورت عدم آگاهی از قوانین خرید و فروش ملکی ممکن است دچارشان شوید.

صحت انجام معامله و شروط چهارگانه آن

برای اینکه صحت هر معامله ای خدشه دار نشود لازم است شروط چهارگانه زیر رعایت گردد :

• قصد و رضا: تمایل و رضایت طرفین معامله از شروط اصلی صحت معامله است.

• اهلیت: طرفین معامله علاوه بر داشتن صلاحیت، باید از توانایی لازم برای انجام آن نیز برخوردار باشند.

• معین بودن مورد معامله

• داشتن مشروعیت

قوانین تنظیم قرار داد ملکی در خرید و فروش املاک

عدم آشنایی با قوانین معاملات ملکی و نکات آن می‌تواند موجب خسارات مالی زیادی با توجه به ارزش مالی ملک مورد معامله شود. برای جلوگیری از این موضوع مرور چند نکته به طور خلاصه می‌تواند مفید واقع گردد:

• استعلام از ثبت: برای اطمینان از مالکیت واقعی مالک بهتر است در این مورد از اداره ثبت اسناد استعلام کنید.

• نگهداری سند در بنگاه: از بنگاه املاک درخواست کنید سند رسمی ملک موردنظر را تا زمان فروش در نزد خود نگهداری کند تا احتمال فروش آن به افراد دیگر به صفر برسد.

• استفاده از انواع فسخ: در متن قرارداد از انواع فسخ استفاده کنید تا از حقوق خود در صورت عدم اجرای تعهدات طرف مقابل دفاع کنید.

• اطمینان از آزاد بودن سند: قبل از انجام معامله بایستی از نظر اینکه سند در رهن بانک و … باشد یا نه استعلام های لازم را انجام دهید.

• دریافت رسید: در مقابل مبلغی که به فروشنده پرداخت کرده اید درخواست رسید کنید.

مراحل مختلف معامله بانکی

در قوانین معاملات ملکی سه مرحله مختلف در معامله بانکی وجود دارد که عبارتند از:

• توافق
• زدن سند ملک و اخذ کد رهگیری برای آن
• سند زدن ملک

شرایط و قوانین فسخ قرارداد ملکی

همان طور که می‌دانید فسخ قرارداد به معنی بر هم زدن معامله است که شرایطی دارد. در حقیقت فسخ قرارداد را می‌توان از راه های ارادی برای خاتمه دادن به قرارداد ملکی، در قوانین معاملات ملکی دانست. به عبارتی در فسخ قرارداد طبق شرایطی معین طرفین معامله می‌توانند نسبت به پایان و یا ادامه قرارداد تصمیم گیری کنند. لازم می‌دانیم تا قبل از آشنایی با قوانین فسخ به انواع مختلف قراردادها اشاره کنیم:

• قرارداد لازم: در این نوع از قراردادهای ملکی هیچ کدام از طرفین قادر به فسخ قرارداد نمی‌باشند.
• قرارداد جایز: در این نوع قرارداد ملکی طرفین معامله تعهد خاصی ندارند و هر کدام می‌توانند در هر زمانی اقدام به فسخ نمایند.
  نکته: در تنظیم قرارداد ملکی خود همواره به این نکته مهم توجه داشته باشید که متن قرارداد را قبل از امضاء به دقت مطالعه کنید؛ زیرا ممکن است بندی به آن اضافه گردد که اسقاط کافه خیارات نامیده می‌شود و حق فسخ معامله را از جانب شما حتی با دلایل کافی بگیرد. در این صورت ممکن است شما متضرر شده و از حق خود محروم شوید.
  از دیگر قوانین و شرایط فسخ قرارداد می‌توان به فسخ قرارداد در صورت وجود ایراد در ملک اشاره کرد. به عبارتی در صورتی که پس از تنظیم قرارداد و پرداخت تمام و یا بخشی از پول، متوجه مشکلاتی در ملک موردنظر شوید می‌توانید معامله را فسخ نمایید. در این مواقع وکیل شما می‌تواند از حق خیار غبن در فسخ معامله استفاده کرده و از شما دفاع نماید.

موارد حقوقی در معامله ملک

توجه و به خاطر سپردن چند نکته مهم حقوقی پیش از انجام معامله حقوقی می‌تواند از بروز مشکلات جدی جلوگیری کند. البته عدم توجه به این موارد نیز می‌تواند ضرر و زیان مالی زیادی وارد کند؛ پس موارد زیر را با دقت مطالعه کنید:

• به آزاد بودن ملک دقت کنید.
• مالکیت فروشنده را استعلام و در مورد اختیار وی برای فروش ملک تحقیق کنید.
• مشخصات ملک را با مشخصاتی که برای آن در سند ذکر شده، تطبیق دهید.
• در صورتی که ملک مورد معامله در اجاره باشد باید در مورد قرارداد آن تصمیم گیری شود.
• در سند ملک به انشعابات آن مانند انشعاب برق، آب، گاز و … اشاره گردد.
• در مورد انتقال سند انباری و پارکینگ اشاره گردد.
• پرداخت ثمن در معامله ملک